趨勢與知識

AI浪潮、全球供應鏈重組與企業接班潮同步展開！北士科作為台北市最後一塊大規模科技園區，土地取得門檻持續提高，精華科專用地單坪價格屢創新高，市場對區域發展的期待更是節節攀升。指標商辦「聯上智科」不僅坐擁北士科核心，更以福國路40米大道的稀缺地段優勢，成為企業布局全球與提升品牌形象的戰略首選。

2025年儘管國際間持續備受關稅及地緣政治等因素所擾，但台灣在全球AI及半導體強勁需求帶動電子零組件的暢旺出口下，驅動全年經濟成長率達 7.3%，創下近15年新高，股市封關接近 30,000點，產業動能及市場資金相當充沛，因此在經濟與科技產業雙引擎推動下，2025年全年商用不動產交易額達 1,675億元，展現穩健動能；反觀住宅及土地市場，因承壓於信用管制及資金緊縮兩道政策，全年土地交易量僅 1,492億元，氛圍明顯保守。

隨著輝達AI GPU平台迭代，加上亞馬遜AWS、Google及Meta等雲端巨頭自研的ASIC AI伺服器放量出貨，新一輪AI軍備競賽帶動訂單滿載的同時，亦帶旺台灣企業擴產與設點需求，旺上加旺。在產業聚落向來沿交通動脈外溢發展的趨勢下，遠雄廠辦首度跨出雙北，在林口工三、華亞科一帶推出新案。該區位處桃竹與雙北產業物流要道，是北台灣產業由台北港出海、經航空城對外連結的重要樞紐，同時串聯艾司摩爾（ASML）首期投資300億元的新北國際AI+智慧園區、林口新創園，以及華亞科、A7科技園區到龜山工業園區的「AI黃金廊道」，產業匯聚效應持續發酵，正推動北台灣產業板塊展開新一波移動。

輝達星艦總部落腳北士科T17、18在11月獲重大進展，北市府與新壽順利解約，並與輝達簽訂專案設定地上權，副市長李四川樂觀表示，目標是明年農曆年前後與輝達簽約，黃仁勳明年6月2日來台參加電腦展時動工。隨著明確時程出爐，預料這波輝達帶動的AI產業趨勢將讓北士科商辦進入高成長的新階段，區內銷售業者反映，買氣回溫速度很快。接續「遠雄商舟」在6月完銷氣勢的商辦預售案「聯上智科」，目前處於大型客戶潛銷，主力預約買盤由前期士林、天母、北投一帶地緣關係企業，也觀察到有轉為內科與北市企業擴張和跨國企業尋點現象。

北士科新洲美段首發商辦案「遠雄商舟」6月正式完銷，銷售期共15個月，全案總銷金額近百億，除了有不少包層或多層需求的詢問熱度湧入，近期部分已購樓層招租作業也同步展開，顯示需求旺盛外，向隅的買氣料將轉向下半年陸續登場的新商辦案。預計2027年完工的金仁寶總部和未來即將進駐的輝達海外總部，不僅是吸引產業聚落快速匯聚的兩大磁鐵，也被認為將為北士科創造兩階段重要價值紅利走升期。看準AI供應鏈和台灣智慧科技產業需求量，下半年北士科多案齊發，目前區內及周邊商辦推案至少6案，合計總銷逾840億元。其中，上市品牌建商聯上開發也接棒北士科商辦熱潮，於新洲美段推出首發商辦「聯上智科」，聯上開發總經理李志明在股東會上表示，輝達等科技大廠進駐，對在北士科推案的建商既是鼓舞，也是責任，將從城市景觀與產業需求角度，參與這座新興聚落的進化。

2025年上半年在全球局勢紛擾與不安中渡過，全球對等關稅議題未解、地緣政治風險升溫、中東地區爆發戰爭等多重因素，影響市場投資情緒，更進一步推升通膨疑慮，企業也因經濟前景未明而對於投資擴廠偏保守謹慎；展望下半年度，經濟成長挑戰較高，對於出口貿易、產出、薪資成長和消費都可能帶來衝擊，央行在本季維持2025全年的經濟成長率預測值為3.05%不變。

國內政府為平衡南北的區域發展，以及降低各地區經濟與房價的落差，2025年經發會將推出國內六大區域發展計畫，等同每一區域發展將以產業生態系搭配生活圈，即選定區域適合發展的產業特色，結合交通運輸路網、教育、醫療、社會住宅、文創、觀光，還有水電等基礎建設，讓國內六大區域能有全面性的發展機會，而不再是過去重北輕南的態勢。同時因應目前AI的潮流，以及我國在AI相關供應鏈佔有全球制高點地位的優勢，全台AI產業聚落也逐步成形，橫跨北中南等地區。而在上述國內六大區域發展計畫的推動，以及原先大南方生態系不斷的擴大，同時搭配全台AI產業聚落的分布，可預期將對於上述地區的商用不動產發展帶來正面效應。

有鑑於半導體業及AI相關供應鏈受惠於人工智慧熱潮與高效能運算需求強勁，加上我國上述的國際地位能見度高，甚至自2024年8月起，部分台商回流資金將陸續解禁，可望為商用不動產自用買盤注入新動力，以及央行祭出第七次選擇性信用管制措施恐致使不動產開發商購地的貸款門檻逐步墊高，且獵地意願未如先前積極，故近期商用不動產市場(含括商用不動產買賣、土地交易)中的自用買盤將逐步突顯其重要性，尤其在我國科技業目前發展及景氣表現皆優於傳統產業之際，更是扮演商用不動產交易的主要驅動力。

2024年預計國內土地交易市場將打破過去四年衰退的窘境再度重回成長的軌道，雖然尚無法恢復至2021年2,974億元的史上新高，但應可明顯超越2021年、2022年的水準；究竟是何產業以及經濟環境驅動買家願意再度進場獵地，讓2024年土地交易市場出現亮麗的表現，格外引發市場關注，同時買家、用途、類型、區域的分布情況又是如何，以下將進行相關的探討。